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　　山寨共有產權養老院現身市場

　　來源：北京商報

　　日前，有知情人士向北京商報記者透露，近期有開發商打著共有產權養老社區的旗號在京銷售類商品房的項目。就此，記者找到了知情人士口中的名為「迎福園」項目，並與該項目工作人員取得了聯繫。據介紹，迎福園位於大興區亦庄經濟開發區博興五路與涼水河一街交匯處，售價4.3萬元/平方米，購買方式、產權分配比例等核心內容，幾乎完全「複製」了去年底北京市多部門聯合披露的、位於雙橋的全市惟一共有產權養老試點。就此，北京市民政局相關負責人明確，迎福園不是北京所批准的共有產權養老試點項目，如果按照這一形式銷售應該是違法的。

　　「複製」試點模式

　　「迎福園項目產權所有形式雖然是國家新推出的『共有產權』模式，但實際上就和一般商品房一樣。」這是迎福園售樓處工作人員在向北京商報記者介紹項目情況時，反覆提及的一句話。

　　根據迎福園宣傳單頁上公開的信息，該養老社區佔地216畝，位於南五環和南六環之間。而上述工作人員介紹，迎福園養老社區每棟樓基本都是6層、2個單元，現階段其中共有兩棟樓中共7層對外出售，戶型分別約為78平方米和46平方米，售價統一為4.3萬元/平方米，帶傢具家電及精裝修、民水民電價格。「現在，項目已經進入預訂排號階段，定金為50萬元/套。」該工作人員表示。

　　在提到迎福園最為關鍵的「共有產權」模式時，迎福園的「口徑」與此前多部門介紹的試點項目如出一轍。然而，上述市民政局相關負責人明確告訴北京商報記者，北京目前有且只有一個採取共有產權形式出售的養老項目，並非迎福園。

　　北京商報記者從上述工作人員提供的購房合同部分文本中發現，合同提出：「甲方（企業）保障乙方（購房人）入住時間、為乙方辦理共有產權網簽時間均為2018年8月30日前，為乙方辦理共有房產的不動產權證時間為2020年12月30日前，其中共有產權甲方佔5%，乙方佔95%，乙方取得的共有產權可辦理不動產權證，可出租、可轉讓、可繼承。」該工作人員直接表示，企業所持有的5%產權對購房人沒有任何影響，出租、出售價格沒有限制，企業也不從中分成。此外，這位工作人員還提醒記者，購買該項目不受現行限購政策限制，也不納入在京購房記錄。

　　不過，北京商報記者也發現，根據迎福園工作人員描述，該項目的運營模式與雙橋恭和家園試點存在一定出入：前者雖然需要購房人至少一位男60歲、女55歲以上親屬，而且需由民政部門開具證明，但對於具體居住人並不做要求也不會進行監督，其他沒有任何必須交納的費用；而後者明確要求每個房間必須至少有一位60歲以上老人居住，在此基礎上，每個月購房人還必須繳納3000元的服務費。

　　土地性質存「疑點」

　　與試點「巧合」的共有產權模式並非迎福園惟一的「疑點」。

　　在解釋迎福園銷售房屋的不動產權證為何只有50年許可權時，上述工作人員表示，因為項目所在土地的性質為養老用地，這種土地產權只有50年。

　　去年2月，市民政局、市住建委曾在聯合印發的《共有產權養老服務設施試點方案》中明確，支持樂成老年事業投資有限公司利用朝陽區雙橋地區的恭和家園養老設施建設用地，探索共有產權養老服務設施模式。然而，文件中並未提及迎福園及該項目開發商的任何內容。

　　而且，北京商報記者在迎福園提供的合同文本中發現，該項目位於大興區亦庄博興五路與涼水河一路交匯處X6M1地塊。就此，記者諮詢了多位房地產業界人士，並從百度百科查找發現，在地塊編號中，M1為一類工業用地，用途中並不包括養老用地。

　　實際上，早在2013年就有多家媒體曾報導，中國（大興）設計瑰谷在大興區布局了「一谷五園」，其中亦庄西曼設計園就位於北京經濟開發區亦庄開發區路東區X6M1地塊。

　　根據當年媒體發佈的消息，中國（大興）設計瑰谷的功能定位是圍繞服裝產業、電子信息和汽車產業等領域，搭建高技術企業研發和生產平台與服務平台，推動國際高技術研發、生產和服務發展和合作的高科技產業園。園區由西曼公司通過「邊建設、邊培育」進行開發，預計總投資21億元，2018年園區投入全負荷運營，西曼集團總部和工廠搬至亦庄，各類研發和生產企業100-200家。

　　據介紹，迎福園是由安華圓通投資有限公司全資投資30億元建設的。在該公司官網上，北京商報記者發現，安華圓通主營業務為投資管理、投資諮詢、房產投資、經濟貿易諮詢等，控股方安華集團是1999年劃歸中信集團有限公司管理的企業。

　　此外，迎福園工作人員曾向北京商報記者介紹，該項目內未來還會開發120平方米/套左右的戶型，而記者拿到的宣傳單頁上也明確標示了一類建築面積在121.83平方米的戶型項目。但就在此後不久，該工作人員又致電記者表示迎福園臨時「變卦」，將不會出售此類戶型。

　　共有產權非房地產

　　近年來，不少被養老行業稱為「業外資本」的企業集中入局北京養老市場，欲提前落子這一潛力巨大的新藍海。然而，由於不少養老相關產業都存在前期投入高、回本周期過長、利潤相對微薄的情況，企業淺嘗輒止的情況也時有發生。因此，共有產權等模式應運而生，為「利益導向」的社會資本提供了更多的可能。

　　市民政局副局長李紅兵直言，養老服務領域中，投資方在土地購買、設施建設等方面的大量投入，給後續的管理服務帶來較大負擔，直接影響到服務質量。共有產權試點釋放了社會資本的流動性，可以使投資方快速收回重資產投入，「輕裝」開展養老服務，預期將激活養老服務市場，吸引更多社會資本進入養老服務業。但也有業內人士表示，畢竟這種模式填補了空白，沒有先例，需要謹慎推進。

　　具體到社會資本關心的共有產權養老試點項目的土地使用方面，北京市規劃國土委副主任謝俊奇表示，恭和家園項目的用地性質是養老而非房地產，享有經營性養老用地政策，不適用於房地產的土地利用政策，「不過，購房者擁有養老居室50年產權包括的是95%份額內的房屋所有權和土地使用權，不動產證辦完后可以進行抵押」。謝俊奇表示。

　　北京商報養老產業調查小組/文 白楊/製表

　　迎福園的疑似「共有產權」養老模式

　　位置：大興區亦庄博興五路與涼水河一街交匯處

　　佔地：216畝

　　售價：4.3萬元/平方米

　　戶型：46平方米、78平方米

　　產權分配：購房人95%、企業5%

　　產權轉移：可出租、轉讓、繼承

　　購房資格：購房人親屬中至少一位男60歲、女55歲以上

　　成員，無需居住